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L'immobilier

 
 
 

 

Les possibilités d’investissement sont nombreuses. En France, l’intérêt pour l’actif immobilier ne se dément pas, il permet d’investir sur un actif tangible qui dans l’histoire a montré une certaine stabilité, voire une croissance insolente depuis plusieurs années. C’est certainement l’actif qui est le plus corrélé à l’inflation. Néanmoins, les montants d’investissement étant importants, il est nécessaire de bien dimensionner son projet, mais aussi maitriser sa fiscalité future.

 

Quelque soit la motivation en matière d’investissement immobilier, il est impératif de garder à l’esprit que les critères de sélection sont identiques à l’acquisition de sa résidence principale.
 

En matière de défiscalisation Immobilière, le choix du cadre fiscale de son investissement doit s’étudier au regard de sa situation et de son évolution. Tout comme les modalités d’acquisition, le financement et la sortie (vente, transformation, succession) ont aussi une importance dans la décision d’investissement.

NB : Toutes ces lois présentent des avantages et inconvénients, néanmoins, le critère reste fondamentalement, la valeur intrinsèque du bien immobilier et de ses prestations, son emplacement, ses commodités et son environnement.


Revenus fonciers Imposables :
Ce sont les revenus issus de location non meublée, perçus du fait d’avoir pour statut de propriétaire, ou usufruitier, voire associé de société immobilière tels que SCI ou SCPI.

Régime normal : Revenu net Imposable = Revenu brut foncier – Charges déductibles

Revenus but Fonciers

Charges déductibles

Loyers et fermages

Autres Recettes :

  • Indemnités de résiliation de bail
  • Locations d’espaces
  • Pas de Porte
  • Indemnités d’assurances
  • Subventions (ex. : ANAH…)

Charges déductibles pour les montants réels :

  • Frais de gestion (20 €)
  • Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
  • Taxes foncières et autres taxes locales
  • Primes d’assurance
  • Intérêts d’emprunt
  • Déductions spécifiques, en fonction des investissements locatifs réalisés

Le régime du Micro foncier, est un régime forfaitaire, conditionné par un revenu brut foncier n’excédant pas 15 000 €, bénéficiant d’un abattement de 30 %.

NB : En cas de location meublée, ces revenus perçus seront classés dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).


Plus values Immobilières :
Le principe est acquis de tous, néanmoins pour rappel, voici les mécanismes :

Plus Value Brute = Prix de Cession (- frais de cession) – Prix d’acquisition (+ Frais d’acquisition)

Plus Value Nette = Plus Value Brute – Abattement pour durée de détention

Exonération de la plus value, après 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux sont maintenus jusqu’à 30 ans, subissant tous deux une évolution du taux d’abattement (détails, nous contacter).

Impôt sur la plus value : 19 % + 15,5 %

NB : Une taxe sur les plus values immobilières se rajoutent, dès lors ou la plus value est supérieure à 50 000 €.


Dispositifs d’investissement immobilier :

 

Modalités et Contraintes

Taux

PINEL (ex Duflot)
Réduction d’impôts
CGI. art. 199 novovicies

Prix de revient dans la limite de
300 000 € par an par foyer fiscal.

2 logements par an.

L’avantage est plafonné à la superficie.

Engagement de location nue de 6 ans ou 9 ans.

Possibilité de proroger l’engagement par périodes triennales sans pouvoir excéder 12 ans au total.

Engagement de 6 ans :
12 %,

+ 6 % pour la première période triennale,
+ 3 % pour la seconde période triennale.

Engagement de 9 ans :
18 % + 3 % pour la période triennale;

PINEL Outre-mer
Réduction d’impôts
CGI. art. 199 novovicies

Prix de revient dans la limite de
300 000 € par an par foyer fiscal.

2 logements par an.

L’avantage est plafonné à la superficie.

Engagement de location nue de 6 ans ou 9 ans.

Possibilité de proroger l’engagement par périodes triennales sans pouvoir excéder 12 ans au total.

Engagement de 6 ans :
23 %,
+ 6 % pour la première période triennale,
+ 3 % pour la seconde période triennale

 

Engagement de 9 ans :
29 % + 3 % pour la période triennale

 

GIRARDIN
Réduction d’impôts
CGI. art. 199 undecies A
CGI. art. 199 undecies C

 

L’avantage est plafonné à la superficie ou Capital social pour société civile.

Engagement de location nue de 5 ans ou résidence principale de l’acquéreur.

Société à l’IS, nous consulter.

18 % à 48 %

 

MALRAUX
Réduction d’impôts
CGI. art. 199 tervicies

 

Dépenses de travaux :

  • charges de droit commun,
  • frais d’adhésion,
  • travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique dans la limite de 100 000 €/an.

Engagement de location nue du local durant 9 ans.

22 à 30 %

Monuments Historiques
Déduction d’impôt
CGI. art. 156, II-1° ter

Engagement de location nue du local durant 15 ans.

Déduction  de tout ou partie des charges foncières sur le revenu global.

Loueur Meublé Censi-Bouvard
Réduction d’impôts

 

Prix de revient du ou des logements dans la limite de 300 000 € par an par foyer fiscal.

Engagement de location meublée de 9 ans.

11 %,

(déduction des amortissements limitée au montant de l’investissement n’ayant pas donné lieu à réduction, c'est-à-dire pour la partie supérieure à 300 000 €).

Pour bénéficier de ces différentes lois, l’investisseur/bailleur, la construction et le bien, voire les bénéficiaires sont soumis à des conditions précises. Plusieurs critères sont à prendre en compte, il est nécessaire de vous faire accompagner.
 

Acquisition en Démembrement :

L’investissement sur des biens immobiliers, résultant du démembrement rencontre un succès certain depuis plusieurs années. Il est devenu une alternative aux investissements tels que LMNP/LMP et SCPI.

Le mécanisme de démembrement doit être bien compris pour se lancer sur ce type d’investissement.

Il y a démembrement, dès lors où les trois composantes de la pleine propriété ne sont pas détenues par une seule personne :

  • Droit de jouir du bien
  • Droit d’en percevoir les fruits
  • Droit d’en disposer

En somme :
Pleine Propriété = Nue Propriété + Usufruit

Pour exemple, en cas d’acquisition de la seule Nue propriété, le propriétaire de ce droit bénéficie de plusieurs avantages :

  • Déductibilité des intérêts d’emprunt (sous condition)
  • Tranquillité d’esprit, car absence du risque locatif
  • L’actif retrouve sa pleine valeur au terme, soit une revalorisation mécanique voire économique
  • Neutralité fiscale

NB : A partir du démembrement, de nombreux autres mécanismes peuvent être mis à profit, car le démembrement n’est pas exclusivement réservé à l’Immobilier. Une attention particulière doit être portée à la fiscalité tant Impôt sur le revenu que plus value, suivant que l’actif soit une valeur mobilière ou immobilière, voire que le démembrement proviennent d’une succession ou donation.